專屬銷售報告書

關鍵（一）  銷售初期精準定價，新推案即鎖定市場的目光

行情認知往往需要經過整體市場的分析進行比較，若開價過高和市場的期待出現落差，常出現有行無市的狀況，即使一開始有誠意買方出價，許多屋主也總是婉拒買方，並心想著後面還會有更高的價格，但等了三個月等不到更高的出價，第一組誠意買方也早已買到房子。

沒有人比你更了解你家社區或你家巷子的成交行情，但你對市場其他相似條件的行情更需要客觀地去參考，小村先生也遇過不少屋主低估自己房子的價值。有了期望的價格及精準的廣告定價，才能在新案推出時，如同apple推出新機時吸引果粉漏夜排隊，而適合你物件的買方也早已鎖定預約看屋，他們的決定速度會比別人更快，價格也通常會比別人更好。

房屋買賣的成功與否常常建立在雙方的感覺上(kimochi)，若一開始行情高於市場期待，誠意買方因心態感受不到屋主售屋誠意，往往會影響看屋意願，後續因銷售時間過久，即使屋主主動降價，第一時間吸引的買方也往往會有滯銷撿便宜的心態。

因此若你的房子想賣得又快又好，真的需要把握新案推出的時候，並且對於積極出價的買方審慎考量。

關鍵（二）  銷售後期重新擬定銷售策略，增加看屋量

銷售初期，合理的廣告價勢必吸引市場既有的誠意買方，並累積許多看屋的人潮，而一個月後看屋量會隨時間大幅驟減，只剩下新進的買方或過路客零星看屋，經統計大約每20組看屋會有1組客戶出價，因此後期提高看屋量才有機會找到適合的買方出價。

銷售後期就必須調整銷售策略增加看屋量，一是調整價格並重新塑案，二是預想目標買方，客製化調整銷售方式。例如店面產品，預想此區域適合當辦公室、機車行、餐飲店，行動方案就是主動掃街拜訪鄰近商家，再慢慢擴大範圍，創造更多可能。依過去銷售經驗，店面產品往往最後成交的都是有地緣性的買家。

此外，銷售時間不一定賣得越久價格就越好，經統計專任委託平均流通時間約96天、一般委託約125天，而專任委託的29.1%成交率也高於一般委託12.8%。